不動産を家族信託する方法とメリットを解説

認知症などで判断能力が低下した場合に利用できる制度として成年後見があります。

しかし成年後見制度は、開始時期や財産管理などに制限があり、自由に運用できない点がデメリットです。

そこで注目されているのが家族信託です。

今回は、不動産を家族信託する具体的な方法とメリットを解説いたします。

不動産を家族信託する方法

不動産を家族信託する方法は、以下の3つの手順で考えます。

①設計

②契約

③実装

それぞれ確認していきましょう。

①設計

受託者や信託財産、受益者の設定、信託の目的、信託の終了時期、財産管理の方法、受託者への報酬などを細かく当事者間で決める段階です。

不動産を家族信託する際は、何のための信託かを一文で定義します。

そのうえで、受託者ができる行為を具体名で列挙し、「できる／できない」の線引きをします。

②契約

取り決めた内容を正式に書面化し、信託契約書として作成します。

信託契約は、当事者間で作成した契約書でも有効ではありますが、公正証書として作成することで後々の紛争リスクを低減できます。

③実装

合意した内容に基づき、不動産については受託者を原則1名に設定したうえで信託登記を行います。

不動産が賃貸などの収益物件である場合には、管理収入や経費処理のために信託口座を開設し、信託財産の出入りを明確化します。

一方、自宅などで日常的な収益が生じないケースでは、口座は必ずしも即時開設する必要はなく、売却・賃貸など財産処分の場面が生じた際に開設する形でも支障はありません。

家族信託のメリット

家族信託のメリットは、主に以下の2つです。

• 認知症などに左右されずに不動産管理ができる
• 承継のルート指定ができる

それぞれみていきましょう。

認知症などに左右されずに不動産管理ができる

信託の対象となる委託財産が賃貸マンションや貸家などの収益物件の場合、たとえ委託者が認知症になったとしても、受託者が信託契約に基づき賃貸運用・修繕・売却などの管理行為を継続できます。

生活費や施設費に家賃収入・売却代金を即時充当でき、家族のキャッシュフローが止まりません。

成年後見では難しい、建替えといった攻めの打ち手も、事前設計次第で実行できます。

承継のルート指定ができる

家族信託では、二次・三次までの受益者設定を委託者の生前中に固定しておくことが可能です。

収益不動産を信託する場合には、配偶者や子の生活保障といった形で、受益権の承継が生活基盤の維持につながるというメリットがあります。

ただし信託契約は、委託者と受託者の間で締結されるため、委託者が存命中に限り受益者の設定や変更が可能です。

委託者の死亡後は信託契約を改訂することはできず、契約書に定めた受益者の順番と承継ルートがそのまま履行されます。

まとめ

家族信託は、不動産を安全かつ柔軟に管理・承継するための有効な手段です。

委託者の判断能力が低下しても、受託者が契約に基づき管理・処分を続けられるため、財産の凍結を防げます。

ただし、財産を「誰が」「どのように」管理していくかを設計するのは簡単ではありません。

不安がある場合は、司法書士などの専門家に相談することをおすすめいたします。